Az ingatlan növedékjog (Accesiunea imobiliară)

Építmények, növényzetek vagy bármilyen más munkálatok ingatlanra való létrehozása után, a növedékjog (accesiune) intézménye alapján, az ingatlan tulajdonosa az illető munkálatok tulajdonosává válik. (pl. A nem rendelkezik felülépítményi joggal B telke felett, de épít egy házat B telkére, akkor B, a telek tulajdonosa lesz a ház tulajdonosa, vagy ha A a ház tulajdonosa és B emeletet húz a házra A lesz az emeletes ház tulajdonosa.)

A munkálatok két félék lehetnek: önálló munkálatok (lucrări autonome) vagy kiegészítő munkálatok (lucrări adăugate).

Az önálló munkálatok olyan építményekből vagy növényzetekből állnak (általában ezek a munkálatok is ingatlanok), melyeket egy másik ingatlanra építenek (pl. ház építése egy telekre).

A kiegészítő munkálatok lehetnek: 

a) szükséges munkálatok (lucrări necesare): olyan munkálatok, melyek nélkül az illető ingatlan teljesen tönkremenne;

b) hasznos munkálatok (lucrări utile): ezen munkálatok az ingatlan értékét növelik (sporesc valoarea imobilului);

c) szépítő munkálatok (lucrări voluptuare), ezek a munkálatok szebbé, de nem teszik értékesebbé az ingatlant.

A törvény értelmében bármilyen munkálatról vélelmezett (feltételezett: se prezumă), hogy azt az ingatlan tulajdonosa létesítette. Ez egy relatív vélelem (prezumţie relativă), bizonyítékkal támadni lehet, abban az esetben, hogyha az építmény vagy növényzet tulajdonosa felülépítményi joggal (drept de superficie) rendelkezik a telek felett. Iyen esetben a telek tulajdonosa nem válik az építmény vagy növényzet tulajdonosává.

Abban az esetben, ha az illető munkálatokat egy másik személy anyagával készítették, az ingatlan tulajdonosa (melyre ezeket a munkálatokat létesítették) a munkálatok tulajdonosává válik, és nem kötelezhető az anyag természetbeli visszaszolgáltatására vagy lerombolására (pl. egy házra új cserepek kerülnek, mely nem a ház tulajdonosáé, hanem egy másik személy tulajdonát képezik). Az anyag tulajdonosa csupán az anyag pénzbeli értékének visszaszolgáltatására jogosult (dreptul la contravaloarea materialelor).

Önálló munkálatok létesítése egy ingatlanra

Amint már említettem, ha A házat epít B telkére, anélkül, hogy felülépítményi joggal rendelkezzen a telek felett, A egy önálló munkálatot hozott létre. B növedékjoggal rendelkezik, így a telek tulajdonosa lévén a ház tulajdonosává válik.

A törvény különbséget tesz a jó és a rosszhiszemű építő között. A jóhiszemű építő (autorul lucrării de bună-credinţă) az a személy, aki nem tudja, hogy más telkére épít, és természetesen nem rendelkezik felülépítményi joggal. Ez általában akkor fordul elő, ha a teleknek nincs telekkönyvi kivonata (extras de carte funciară). Nem beszélünk jóhiszeműségről, ha az építő engedély nélkül épített.

A jóhiszemű építővel szemben a telek tulajdonosa jogosult:

a) kérni a bíróságot, hogy rendelje el az ő tulajdonának bejegyzését az építmény felett, viszont köteles az építőnek kifizetni az anyag értékét vagy a telek értékét mely növekedett az építmény létesítésével;

b) kérni a bíróságot, hogy kötelezze az építőt, hogy vásárolja meg a telket melyre építetett.

A rosszhiszemű építő (autorul lucrării de rea-credinţă) az a személy, aki tudatában van annak, hogy más telkére építetett vagy engedély nélkül épített (ha egy telek tulajdonát bejegyezték a telekkönyvbe, az építő rosszhiszemű mert a telekkönyvi bejegyzés szerepe, hogy mindenki tudomást szerezzen arról, hogy az illető ingatlan valakinek a tulajdona).

A rosszhiszemű építővel szemben a telek tulajdonosa jogosult:

a) kérni a bíróságot, hogy rendelje el az ő tulajdonának bejegyzését az építmény felett, viszont köteles az építőnek kifizetni az anyag értékének a felét vagy a telek értékének a felét, mellyel növekedett az építmény létesítése után;

b) bírósági úton kérni az építmény lerombolását;

c) kérni a bíróságot, hogy kötelezze az építőt, hogy vásárolja meg a telket, melyre épített.

Kiegészítő munkálatok létesítése egy ingatlanra

A kiegészítő munkálatok lehetnek szükséges, hasznos vagy szépítő munkálatok. Kiegészítő munkálatnak minősül például egy tetőcsere, ház alapjának a megerősítése, padlásszoba kialakítása, emelet felhúzása stb.

Szükséges munkálat esetén az ingatlan tulajdonosa a szükséges munkálat tulajdonosává válik, de köteles az építőnek kifizetni a munkálatok költségeit, még akkor is, hogyha az ingatlan már nem létezik.

Hasznos munkálat esetében, abban az esetben, ha az építő jóhiszemű, az ingatlan tulajdonosa a munkálat tulajdonosává válik, de köteles kifizetni vagy az anyag értékét vagy az ingatlan értékét mely a munkálatok során növekedett.

Rosszhiszemű építő esetén a következő lehetőségek állnak fenn:

a) az ingatlan tulajdonosa a munkálat tulajdonosává válik és köteles kifizetni vagy az anyag értékének a felét vagy az ingatlan értékének a felét mely a munkálatok elvégzése során növekedett;

b) az ingatlan tulajdonosa bírósági úton kötelezheti az építőt a munkálatok lerombolására.

Függetlenül az építő jó- vagy rosszhiszeműségétől, az ingatlan tulajdonosa bírósági úton kérheti, hogy kötelezzék az építőt a teljes ingatlan megvásárlására.

Szépítő munkálatok esetében az ingatlan tulajdonosa jogosult:

a) a munkálatok tulajdonosává válni;

b) bírósági úton kötelezni az építőt a munkálatok lebontására.

Jóhiszemű építő felemelheti a szépítő munkálatokat, azzal a feltétellel, hogy az ingatlan rongálás nélkül visszanyeri előző állapotát.

Király Andrea ügyvéd