Kötelező az épületenergetikai tanúsítvány!

A május 20-i 283. számú Hivatalos Közlönyben jelent meg a 159/2013-as  törvény, amely a 2005. évi, az épületek energetikai jellemzőire, teljesítményére vonatkozó 372-es törvény módosításait és kiegészítését tartalmazza. 

A módosító törvény a közlönyben történő megjelenését követő 60. napon, azaz július 20-án, ma lép hatályba. Ez azt jelenti, hogy az alaptörvény 7. cikkelyében felsorolt épületek eladásánál vagy bérbeadásánál az épület tulajdonosa, beruházója vagy ügyintézője még az adásvételi szerződés megkötése előtt köteles beszerezni és a vevőnek vagy a bérlőnek bemutatni az épületenergetikai tanúsítványt (certificat energetic al clădirii) azért, hogy utóbbiak megismerjék a megvásárlandó épület energetikai jellemzőit, műszaki paramétereit. Szükség van az energetikai tanúsítványra a családi házaknál, tömbházlakásoknál, irodahelyiségeknél, tanintézmények épületeinél, kórházaknál, szállodáknál és vendéglőknél, sporttermeknél, kereskedelmi szolgáltatásoknak helyet adó épületeknél és minden más olyan épületnél, amely energiát használ/fogyaszt (alte tipuri de clădiri consumatoare de energie).

Az energetikai tanúsítvány 10 évig érvényes, és ez a mindenkori tulajdonos okmánya. A tanúsítványt egy működési engedéllyel rendelkező energetikai vizsgáló (auditor energetic) állítja ki, az illeték értéke 200-tól 700 lejig terjedhet, az épület nagyságától függően. Az eladónak első lépésként tehát egy energetikai vizsgálóval kell felvennie a kapcsolatot.

D kategóriás lakás esetében nincs banki kölcsön!

Arad– Ez mind rendben van, de az egyszerű halandó hogyan talál vizsgálót? – vetődik fel a logikus kérdés. Az energetikai vizsgálók névsora (megyénként) megtalálható a Közigazgatási és Regionális Fejlesztési Minisztérium http://www.mdrt.ro/constructii/atestari-tehnico-profesionale/-5742 honlapján. Persze az emberek többségének nincs internetes hozzáférése, vonatkozik ez elsősorban a vidéken, kisebb falvakban, községekben élőkre. Nekik ki segít, hol kérhetnek tájékoztatást? Nos, bármelyik település önkormányzata ebben a kérdésben is tud segíteni, azzal, hogy megszerzi az energetikai vizsgálók névsorát és azt szükség esetében az érdeklődők rendelkezésére bocsátja, minden ellenszolgáltatás nélkül. Ez a véleménye Almási Vincének, Kisiratos polgármesterének is, aki szerint magától értetődő, hogy a község vezetői mindenben támogassák a lakosságot.

Telefonon sikerült kapcsolatba lépnünk Cziszter Kálmán építőmérnökkel, az egyik működési engedéllyel rendelkező aradi energetikai vizsgálóval. (A minisztérium honlapján lévő aradi listán 39 név található, de Cziszter Kálmán szerint jóval többen vannak.) Így nyilatkozott:

– Majd öt évvel ezelőtt szereztem meg a működési engedélyt, de igen ritkán volt alkalmam gyakorolni ezt a funkciót, bizonyára éppen a vonatkozó törvény „engedékenysége” miatt. Július 20-tól azonban kötelezővé válik az épületenergetikai tanúsítvány beszerzése eladás vagy bérbeadás esetén, ami szerintem, pozitív dolog. Némi előzetes befektetést igényel ugyan, de ez jócskán megtérül az eladásnál, növekszik a ház, a lakás értéke. Mert ugye nem mindegy, hogy szigetelve van vagy sem! Az energetikai vizsgáló a helyszínen végzett mérésekkor tapasztaltak alapján A, B, C vagy D kategóriába sorolja a házat, lakást. Feltétlenül el kell mondanom, hogy az Első ház (Prima casă) program kedvezményeit igénybe vevők nem kapnak banki kölcsönt D kategóriás lakás esetén! Erre nagyon oda kell figyelni. Még annyit tennék hozzá, hogy egy ilyen bizonylat 2-3 nap alatt elkészül.

Hiányában nem hitelesítik a szerződést

Marcel Bujor Crişan közjegyző arra hívta fel a figyelmet, hogy energetikai tanúsítvány nélkül a közjegyzők nem hitelesíthetik az adásvételi szerződést. A tanúsítvány nélkül megkötött szerződések relatíve semmisek.

– Ha az adásvételi szerződés megkötésekor a szükséges iratok közül hiányzik az energetikai tanúsítvány, mi tájékoztatjuk a feleket, hogy az adóügyi törvénykönyv záros, 30 napos határidőt ír elő annak beszerzésére. E nélkül az adásvételi szerződést nem iktatja az adóhivatal, a szerződés érvényét veszti. Az energetikai tanúsítvány a szerződés hitelesítésének előfeltétele. 

Azokról az épületekről már szó volt, melyek eladásánál és bérbeadásánál szükség van az energetikai tanúsítványra. Vannak azonban épületek, melyeknél nem követelik meg a tanúsítványt. Ezek a védett épületek és a műemlékek, amelyek különleges építészeti és történelmi értékeik miatt sérülnének akkor, ha jellegüket vagy külső kinézetüket az energetikai követelmények szerint megváltoztatnák. Továbbá: a templomok és a vallás gyakorlására használt más épületek; a két évnél nem hosszabb ideig ideiglenes ipari- és műhelytevékenységre használt, valamint a nem tartózkodási helyként használt mezőgazdasági jellegű épületek, amelyek kevés energiát fogyasztanak; az olyan épületek, amelyek tartózkodási helyek ugyan, de amelyekben évente 4 hónapnál kevesebb időt töltenek. Végül azok a különálló épületek, amelyeknek hasznos felülete 50 négyzetméternél nem nagyobb.

Újabb nyűg

Hunyad megyében az ingatlanügynökök és közjegyzők egyaránt fölösleges nyűgnek nevezik a kötelezővé vált energetikai tanúsítványt. – Tulajdonképpen ez egy újabb dosszié az amúgy is vaskos iratcsomóhoz, amely egy ingatlan-eladáskor születik. És valójában az ég világon semmi haszna, hiszen egyetlen ügyfél sem fog csak azért megvenni egy lakást, mert jó az energetikai tanúsítványa. Nem beszélve arról, hogy a 2000 előtt épített tömbházlakások 90 százaléka az A-tól F-ig terjedő hatos skálán B kategóriába sorolható. Egy jó külső szigeteléssel rendelkező tömbházlakás mondjuk átevickélhet egy jobb kategóriába. De ez elég relatív. Az engedéllyel rendelkező szakember kimegy a helyszínre, s méréseket végez a lakás különböző részein a falak és nyílászárók hőszigetelését illetően. Ezt egy kis műszerrel végzi, s gyakorlatilag fél óránál nem tart többet. Ellenben a szakvélemény kiállításáért 300 és 400 lej közötti díjat számolhat fel. Az egész tehát arról szól, hogy a lakás tulajdonosa ekkora plusz költséggel kell számoljon az ingatlan bérbeadásakor, vagy eladásakor – magyarázza Nelu Verdeş, a dévai Prima Invest ingatlanügynökség vezetője. Véleménye szerint az energetikai tanúsítvány semmilyen szinten sem befolyásolja majd az ingatlanárakat. – Az emberek úgyis azt nézik, hogy a lakás legyen jó állapotban, lehetőleg felújítva, rendelkezzen saját hőközponttal. Persze, hogy szempont a hőszigetelés is. De erről az ügyfél általában saját maga is meggyőződhet, ha szemügyre veszi a nyílászárók, illetve a falak állapotát – állítja az ingatlanügynök.

Az energetikai tanúsítványnak a közjegyzők sem igazán látják a hasznát. – Az erre vonatkozó jogszabály tulajdonképpen már 2007-ben megjelent, de az alkalmazására vonatkozó rendelkezések tudtommal még most sem teljesek. Az energetikai tanúsítvány kiállítása eddig is kötelező volt, de elmulasztása nem járt semmilyen következménnyel. Mostantól azonban a tanúsítvány hiánya az adásvételi szerződés felbontását vonhatja maga után. Ez azt jelenti, hogy nekünk, közjegyzőknek kötelességünk lesz a szerződéshez mellékelni az illető ingatlan energetikai minősítését is. Enélkül nem állíthatunk ki érvényes szerződést. Személy szerint nem látom a dolog hasznát, de kötelességünk lesz az ügyfeleinkkel ismertetni a tanúsítvány-kiállítási engedéllyel rendelkező szakemberek névsorát. Onnan bárkit választhatnak, aki elvégzi számukra ezt a felmérést – magyarázza Opruţa Tatiana, dévai közjegyző.

Hunyad megyében 33 szakember szerepel a szaktárca által engedélyezettek listáján. Zömük természetesen Déván tart fenn irodát. De van kihez fordulniuk a vajdahunyadiaknak és a Zsil-völgyieknek is. Utóbbi térség minden településén van egy-egy engedéllyel rendelkező szakember. Továbbá a piskiek és a brádiak sem kell más városból hívják a tanúsítvány-kiállítókat. A községek lakóinak viszont további költséget jelent majd a közeli városból helyszíni szemlére hívni a szakembert. – Egy lakáseladásnál ez a költség nem igazán mérvadó, ellenben plusz utánajárást, papírmunkát feltételez, aminek ráadásul semmi gyakorlati haszna sincs – véli a közjegyző.  

A bürokráciát duzzasztja

Temes megyében 128 szakember állíthat ki energetikai tanúsítványt, köztük van dr. Földváry Attila építészmérnök, egyetemi előadótanár, aki 2008-ban szerezte meg az engedélyt az energetikai tanúsítványok kibocsátására.

– Az energetikai tanúsítvány az ingatlan minőségi állapotát tükrözi egy adott pillanatban – nyilatkozta a Nyugati Jelennek dr. Földváry Attila mérnök úr –, amennyiben ezt az új törvények szerint megkövetelik az adás-vételi szerződés megkötéséhez, ez tulajdonképpen egy adminisztratív intézkedés, egy újabb papírt kell az ingatlan eladójának beszereznie, ezzel tovább duzzasztják a bürokráciát. A tanúsítványban szereplő értékeléstől függően az ingatlan tulajdonosa esetleg jobb árat kérhet a lakásáért/házáért. Az energetikai tanúsítványt kibocsátó szakemberek valójában kétféle tevékenységet végeznek: a tanúsítvány elkészítése mellett kérésre energetikai szempontból „átvilágítják” (auditálják) az ingatlant, és ajánlásokat tesznek a tulajdonosnak arra vonatkozóan, mit kell tegyen annak érdekében, hogy csökkentse az épület energetikai veszteségeit, ezáltal javítva az energetikai minősítésen.

A kiállításhoz szükséges papírok

Dr. Földváry Attila lapunknak azt is elmondta: azok a szakemberek, akik a tanúsítványok kibocsátásával rendszeresen foglalkoznak és rendelkezésükre állnak a szükséges programok, sürgősségi helyzetben akár két nap alatt is kiállíthatják a tanúsítványt. Ehhez szükség van az épület eredeti tervrajzait, műszaki adatait tartalmazó iratcsomóra, ami az esetek többségében nincs az ingatlantulajdonosok birtokában. A szükséges információk beszerzése, a tervrajzok elkészítése akár egy hétig is eltarthat. Az ingatlan alapterülete és minősége függvényében az energetikai tanúsítványért általában 1-3 eurót kérhetnek négyzetméterenként a szakemberek. Az árakat természetesen a kereslet is befolyásolja: ha 2013. július 20-a után ugrásszerűen megnő a kereslet az energetikai tanúsítványok iránt, a szakemberek is emelik a díjszabásaikat.

Graur Elisabeta temesvári közjegyző az új törvényes rendelkezések szerint július 20-tól megköveteli az ingatlan adás-vételi szerződések megkötésekor az energetikai tanúsítvány felmutatását. „Nem állíthatok ki olyan adás-vételiszerződéseket, amelyeknek érvényességét az érdekelt felek bármikor megtámadhatják – nyilatkozta lapunknak Graur Elisabeta közjegyző – a vevőnek az adóhatóságnál is be kell nyújtania a tanúsítvány másolatát, így nem lehet megkerülni annak elkészítését. Elvileg eddig is kötelező volt az energetikai tanúsítvány felmutatása, de mivel a törvény nem írt elő semmiféle szankciót, ennek a kötelezettségnek nem tettek eleget az ingatlantulajdonosok. Csak abban az esetben készíttették el a tanúsítványt, ha a vevő bankkölcsönre vásárolta meg az ingatlant, mert a bank ezt az iratot is megkövetelte tőlük.” A közjegyző szerint a törvényben nem világos, hogy az energetikai tanúsítvány kötelezettsége a műemlék épületekre is vonatkozik-e, mert azoknak az energetikai besorolása egységes, és a tömbházak esetében felhasznált eszközökkel nem is szabad rajta változtatni.