A jelzálog (Ipoteca)

I. Általános jellemzők

Jelzálog létesítése ingatlan (bun imobil) vagy ingó javakra (bun mobil), egy bizonyos kötelezettség (obligaţii) teljesítésének érdekében történik. Úgy is nevezhetnénk, hogy egy kötelezettség teljesítésének a garanciája. Kötelezettség, melyet a jelzálog megalapítója (constituitor) vállal a jelzálogos hitelezővel szemben (creditor ipotecar). Tehát az ingó vagy ingatlan javakra létesített jelzálog, főként két személyt érint: a jelzálog megalapítóját és a jelzálogos hitelezőt. A jelzálog megalapítója az a személy, aki egy bizonyos kötelezettséget vállal egy ingó vagy ingatlan felett, melyet a jelzálogos hitelezőtől szerzett, vásárolt, de amiért képtelen volt az adásvételi szerződés megkötése után teljes összeget fizetni. Ezért a vásárolt ingóságra vagy ingatlanra jelzálogot létesített, mely a teljes összeg kifizetésére vállalt biztosítékot jelenti a jelzálogos hitelezővel szemben (az a személy, akitől a megalapító vásárolt). Például, X vásárolt egy házat Y-tól, X a kért összeget csak részletekben képes fizetni, ezért megegyeznek Y-nal, hogy a részletek teljes törlesztéséig, X a vásárolt házra egy jelzálogot alapít, Y javára. Ez a jelzálog biztosítja Y-t a tartozott összeg kifizetéséről. Az is megtörténhet, hogy X ahhoz, hogy a teljes összeget kifizesse, a bankból pénzkölcsönt vesz föl, így X teljes mértékben meg kapja a házért járt összeget. Ebben az esetben, a jelzálogos hitelező a bank lesz, az ő javára létesítik a házra a jelzálogot. X, mint a jelzálog megalapítója köteles a bank számára részletekben visszafizetni a pénzkölcsönt.  

A jelzálog, egy járulékos jog(drept accesoriu), egyrészt, mert végrehajtásának tárgya mindig egy bizonyos pénzösszeg. (X azért létesített jelzálogot a házra, hogy biztosítsa Y-t a követelt összeg kifizetéséről), tehát maga a jelzálog fogalma mindig egy pénzösszeghez kapcsolódik. Másrészt, a jelzálog az ingóság vagy ingatlan tulajdonjogát terheli. X az adásvételi szerződés megkötése után, annak ellenére, hogy nem fizette ki Y-nak a teljes összeget, a ház tulajdonosává válik, használhatja, birtokolhatja azt. Ennek ellenére, hogyha az adásvételi szerződésben megállapodott időn belül nem törleszti Y-nal szembeni adósságát, Y, a jelzálog által biztosított jog alapján, kényszereladás (vânzare silită) során visszaszerzi a tartozott összeget, így X elveszíti a ház feletti tulajdont. Az adósság törlesztése úgy is történhet, hogy a jelzálog alatt lévő ingatlant vagy ingóságot, a jelzálog alapítója, aki egyben a tulajdonos is, eladásra bocsájtja, és a kifizetett összegből törleszti a jelzálogos hitelező (az a személy, akitől az alapító vásárolt) felé irányuló adósságát. ( X , a vásárolt ház tulajdonosa és a jelzálog alapítója, eladja a házat, és az összegből kifizeti Y-t, azaz a jelzálogos hitelezőt, akitől vásárolta a házat.)

A jelzálogos hitelező, egy lefoglalási joggal (drept de urmărire) rendelkezik a jelzálog alatt álló vagyontárgy felett. A lefoglalási jog alapján a jelzálogos hitelező kényszereladást kezdeményezhet az ingóság vagy ingatlan felett, bárki tulajdonában is legyen az.  

A jelzálogos hitelező, igazán akkor érvényesítheti lefoglalási jogát, hogyha az alapító, anélkül hogy törlesztette volna a vagyontárgyból szerzett adósságát, eladásra bocsájtja azt egy harmadik személynek. Ilyen esetben az új tulajdonos jogát a jelzálog komolyan veszélyezteti. Az új tulajdonosnak tisztában kell lennie azzal, hogyha jelzálog alatti ingatlant vagy ingóságot vásárol, elveszítheti annak tulajdonát. Ez akkor történik meg, hogyha a jelzálog alapítója nem törleszti a jelzálogos hitelezővel szembeni adósságát, a kettőjük között létrejött adásvételi szerződében taglalt időn belül. A lefoglalási jog alapján a jelzálogos hitelező kényszereladást indíthat az ingatlan vagy ingóság felett, azzal együtt, hogy az már nem a jelzálog alapítójának tulajdonában áll (pl. X eladja a vagyontárgyat Z-nek, de Y-nal szemben, akitől ő vásárolta a házat nem sikerült törleszteni a házvételből származó tartozását. Y kényszereladás alá bocsájthatja a házat az X által tartozott összeg fejében, még akkor is, hogyha a ház már nem X hanem Z tulajdonában áll).

A jelzálogos hitelező egy elsődleges kielégítési jogot élvez (drept de preferinţă), a jelzálog alapítójának bármilyen más hitelezőjével szemben. Ez azt jelenti, hogyha az alapítónak más tartozásai is vannak különböző személyekkel szemben (hitelezők), az a hitelező, akinek a javára a jelzálogot alapították elsőként szerezheti vissza a tartozott összeget.

A jelzálog egy feloszthatatlan jog (drept indivizibil), teljes mértékben terheli a vagyontárgyat. Hogyha a vagyontárgy félig károsul (pl. tűz esetén a ház félig leég), a jelzálogot továbbra is úgy tekintik, mintha a teljes vagyontárgyon állna, pedig csak egy részét terheli annak, mivel a másik része gyakorlatilag már nem létezik. Mégis, a jelzálog a teljes összeget biztosítja és nem az összeg felét.

Teljes károsodás esetén (pl. tűz esetén az egész ház leég), a jelzálog átruházódik a biztosítási összegre (indemnizaţia de asigurare), melyet a vagyontárgy tulajdonosa a biztosítótól kap. Ebben az esetben a jelzálogos hitelezőt, a biztosítási összeggel elégítik ki. Gyakran előfordul, hogy a kárt szenvedett vagyontárgy nem képezte biztosítási szerződés (contract de asigurare) tárgyát, és ilyenkor a jelzálogos hitelező arra kötelezheti a kárért felelős személyt (debitorul culpabil de distrugerea bunului), hogy ugyanolyan értékben egy új jelzálogot alapítson, melynek tárgyát, természetesen, egy másik vagyontárgy képezi.

Ugyanakkor a jelzálog feloszthatatlansága arra is utal, hogy teljes mértékben biztosítja a tartozott pénzösszeget, az elsőtől egészen az utolsó részlet kifizetéséig.

Egy jelzálog alapítását mindig közzéteszik (dreptul de ipotecă este unul public). Ingatlanra alapított jelzálogot, az ingatlan telekkönyvi kivonatába (extras CF) jegyezik be, míg ingóságra létrehozott jelzálog az AEGRM-nél (Arhiva Electronică a Garanţiilor Reale Mobiliară) kerül nyilvántartásba. Ez azért fontos, hogyha a jelzálog alapítója a tartozás törlesztése előtt eladásra bocsájtja a vagyontárgyat, a vevő tisztában legyen azzal, hogy a vásárolt vagyontárgyat jelzálog terheli.

A jelzálog alapítható ingatlanra, melynek forrása maga a törvény vagy két fél között létrejött megállapodás. Az új polgárjogi törvénykönyv egyik legmeghatározóbb innovációjának számít, hogy 2011. október 1-jétől, ingóságokra is ugyanúgy alapítható jelzálog.

Király Andrea ügyvéd